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集体建设用地不是自由贸易2013-12-30来源:法制日报[小字大字] [打印预览]

十八届三中全会提出建立统一的城市和农村建设用地市场;这是否意味着集体建设用地和国有建设用地的条件完全相同?来自学术界的研究报告给出了否定的答案。

报告认为,集体建设用地使用权的转让应当规定严格的条件和政府审批程序。

对于这种观点,超过60%的受访村民表示同意。


&ndquo;有效实现中国农村集体经济的法律制度是国家社会科学基金的重大研究课题。

中南财经政法大学中国农地法制系统研究中心主任陈晓军教授领导了该项目。

经过近四年的研究和研究,2013年底,研究报告发布。


集体建设用地转让

应控制使用价格

根据“土地管理法”第43条,任何单位和个人都需要使用土地进行建设。

国有土地必须依法申请。

集体建设用地的使用仅限于四种情况:乡镇企业的建设用地,乡村宅基地,乡镇公用设施和公益土地。


集体建设用地使用权的改革是该法的一项突破。

这意味着除了上述四种情况外,还可以获得“农村和城市建设用地市场”中集体建设用地的使用权。

根据现行法律法规,从土地二级市场获得国有建设用地的权利不需要批准,只需要向国土部门登记。

那么,如果获得集体建设用地的使用权,是否可以办理登记手续?研究小组认为这是不可能的。


研究小组给出的理由是:采用审批制度,对交易价格,营业额和土地使用目的进行合理审查,可以抑制价格炒作,并造成很大影响。

土地;它可以防止损害集体成员的利益。

或公共利益;防止对宏观经济秩序的不利影响。


“我们允许集体建设用地权的市场化流通,并不是鼓励大量集体土地投资建设用地。

严格保护耕地仍是集体建设用地使用权转让制度设计的基本出发点。

”的陈晓军教授说。


试点地区介绍

不允许开发房地产

广东省是一个早期省份,试行集体建设用地使用权的转让。

早在2005年6月,广东就颁布了“集体建设用地使用权流转管理办法”,并采取了严格的审批制度。


广东省规定:“取得非农业建设的农民集体土地,应当符合国家有关产业政策和土地利用总体规划,城市规划或者乡镇规划。

农地转为建设用地的,应当实施年度土地利用规划的农用地转换指标。

”的“通过转让,转让和租赁取得的集体建设用地,不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。

“广东省还明确规定了政府审批程序:“土地使用者应当按照市,县人民政府建设用地批准文件中规定的用途使用土地。

如果确有必要改变土地用途,应当经土地所有者和土地及规划行政主管部门批准,报市,县人民政府批准原土地。

&ndd;

长沙,杭州,成都,昆明等其他试点地区都规定了政府审批程序,规定不允许进行商业地产开发。


禁止房地产开发的集体建设用地是城市物业管理法。

法律规定只有在可以进入国有土地的土地上才能开发房地产。

如果房地产是在集体建设用地上开发的,由于这些房产不能获得“国有土地使用权证”,只有村委会 - 证书,或乡政府颁发的“集体土地使用权证”,称为“小土地使用权证”。

物业公司“。

根据现行法律制度,小型房产不受法律保护。


村民同意政府批准

回应政府参与分配

2012年7月,陈晓军教授领导的小组在湖北省开展了72个村庄问卷调查。

每个村选择6户,共发放问卷432份。


集体建设用地使用权的转让是否需要“经过治理批准”,66.7%的受访者认为应该由政府批准,只有三分之一的被调查家庭需要集体和成员的同意不需要政府批准。


当被问及“是否希望集体建设用地使用权转让收入分配”时,集体和集体成员共享最高层次的支持(59.2%);其次,小组享有(20.9%),班级成员分享(13.2%);集团,集体成员和地方政府分享(5.3%),集体和地方政府分享(0.7%),集团成员和当地政府分享_支持kh_0.7%)低。


近80%的村民愿意将集体建设用地使用权的部分收益留给村集体。

陈晓军教授分析说:“大多数村民都意识到村集体对村民公共产品和公共服务供给的重要价值。

”

缺乏对村民参与的支持

建设用地需要确认

集体建设用地使用权转让的基本原则是权利人的使用。

行为必须符合村庄规划,土地的使用不得随意改变。

然而,研究小组发现,在规划主体,规划参与和规划披露方面,集体建设用地规划仍存在许多问题。

“城乡规划法”第18条和第22条规定了城乡规划和村庄规划的内涵和制定程序。

但是,在实践中,村民对村庄规划的认识和参与度很低。

在提交村庄规划批准之前,村民会议或村代表会议同意的实施情况不尽如人意。


陈晓军教授指出:“村庄规划的过程应该是一个特殊的决策过程。

村民和村民代表应当作为村庄规划和实施的主体实施,参与过程和参与结果应及时披露。

接受村民的监督。

”的

“法制日报”记者从国土资源部获悉,全国农村集体土地所有权确认和认证工作已基本完成。

截至2013年5月底,全国农村集体土地所有权登记率为97%,其中24个省的证书率超过95%,6个省份的税率在90%至95%之间。


胡国土资源部副主任,国家加快农村集体土地使用权登记和认证领导小组的村长表示,有必要进一步加大对宅基地和集体建设用地使用权的登记和认证,集体建设用地登记和认证的结果明确用作农村土地管理和集体建设用地转让的依据和支持。


这表明中国尚未完成集体建设用地使用权的认证。

陈晓军教授指出:这个过程应该加快。

否则,放开集体建设用地市场将引发更多争议,影响农民集体权益的实现。

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